Опрос

Активных опросов пока нет. Можно посмотреть результаты предыдущих голосований.


26 июля 2011 года

На рынке торговых центров Владивостока меняются лидеры

Массовое строительство торговых центров привело к тому, что предложение по аренде торговых площадей начинает превышать спрос. В то же время, по мнению экспертов, на этом рынке происходит постепенная смена лидеров. Теряющие популярность торговые центры пытаются переломить ситуацию и вернуть свое былое «величие». Однако сделать это не так-то просто, так как годы невнятного позиционирования хаотичного набора арендаторов уже привели к тому, что покупатели поменяли предпочтения.

Сегодня во Владивостоке 27 торговых центров. Большинство из них по-прежнему ориентированы на предоставление площадей в аренду под торговлю одеждой, косметикой, обувью, ювелирными украшениями, стройматериалами и прочими товарами.

Лидеры поменялись

В этом сегменте безусловными лидерами выглядят торговые центры «Центральный», «Кловер-Хаус» и «Максим». На сегодня в этих торговых центрах нет свободных торговых площадей, зато есть желающие в них попасть.

В первые годы работы в том же «Центральном» наблюдалась чехарда арендаторов. Связана она была с тем, что, как правило, для большей доходности торговая площадь дробилась под мелкие бутики, так как считалось, что брать в аренду крупные торговые площади более 100 квадратных метров предпринимателям Владивостока невыгодно из-за низкой рентабельности их бизнеса. Но уже несколько лет назад управляющие торговым центром приняли новую концепцию. В качестве «якорных» арендаторов привлекаются большие сетевые магазины, способные дать торговому центру стандарты европейского уровня.

«Мы поменяли концепцию, - утверждают представители «Центрального». - В определенный момент наш торговый центр, имеющий очень красивый фасад и правильную планировку, внутри стал напоминать китайский базар, так как торговый зал был нарезан на «клетки». В итоге эти бутики не могли представить подходящий ассортимент, выкладку товара и обученный персонал. Все это привело тому, что мы стали терять своего потребителя. Пришлось идти на непопулярные меры. До арендаторов довели информацию о том, что им необходимо перестраивать свои бутики. Сегодня эта работа завершается. Для того чтобы работать в «Центральном», необходимо утвердить дизайн-проект. Если арендатор этого не хочет делать, он не будет у нас работать».

«Якоря» в дефиците

Большой светлый бутик с обученным персоналом и современным оборудованием – лицо торгового центра «Кловер-Хауc». Причем, как и в «Центральном», здесь есть определенные проблемы с парковкой, однако этот торговый центр один из самых привлекательных для арендаторов. Его позиционирование – современный центр развлечений для всей семьи и шопинга. Считается, что «якорем» выступают продуктовый супермаркет «Фреш 25» и детский центр развлечений «Остров Сокровищ».

По мнению президента НП «Дальневосточная гильдия управляющих и девелоперов» Натальи ЗОРИНОЙ, одним из ключевых факторов, влияющих на эффективность работы торгового центра, является наличие профессиональной управляющей компании, которая обеспечивает грамотный и сбалансированный набор арендаторов. Безусловно важный момент в «раскрутке» ТЦ – наличие т.н. «якорей» - арендаторов, привлекающих на объект потоки покупателей. Такими «якорями» в большинстве случаев выступают крупные магазины косметики, бытовой техники, детских товаров. Однако с крупными якорными арендаторами, представляющими торговые сети, есть свои специфические проблемы. Например, если торговый центр планирует некую кампанию по развитию и совместному с арендаторами продвижению, федеральные сети, располагающие огромным бюджетом и проводящие самостоятельную рекламную политику, не проявляют заинтересованности в таких кампаниях. Впрочем, ошибочно полагать, что «якорь» непременно должен занимать большую площадь. Зачастую небольшая торговая точка, предлагающая покупателю редкий, но необходимый многим товар, привлекает в торговый центр людей из совершенно разных районов города. Помимо этого, «якорем» может выступать специализация объекта. Хорошим примером здесь может послужить ряд торговых центров на Бородинской».

Специализация торговых центров - главный критерий успеха, так как «якорей» на всех уже не хватает. Но порой «якорем» может выступить даже один сетевой магазин. Например, возрождение торгового дома «ГУМ» началось с привлечения бутиков Terranova и Oggi. Логичным шагом стало открытие собственного предприятия торговли в лице бутика «Том Тайлор». «Как только у нас открылась Terranova, количество посетителей значительно увеличилось», - утверждают представители ТЦ «ГУМ».

Вечное противостояние или тихий саботаж

Привлекательность торгового центра для потребителей – это залог того, что арендаторы будут выстраиваться в очередь. Конечно, немаловажным фактором является цена за квадратный метр. С другой стороны, практика показывает, что стоимость квадратного метра не является основным мотивирующим фактом для захода предпринимателей на торговые площади.

Фактически в том же «Центральном» или «Кловер-Хаус» стоимость аренды самая высокая в городе. В среднем квадратный метр обходится арендаторам около 3000 рублей. В целом же по городу вилка арендной платы колеблется от 1, 5 до 3, 5 тыс. рублей.

Как считает Наталья Зорина, справедливо то, что размер арендной ставки определяется собственником или администрацией объекта, исходя из расположения, технических параметров и привлекательности торгового центра для посетителей. Однако нельзя не отметить, что иногда между арендаторами и администрацией возникают некоторые споры, в итоге ведущие к проигрышу обеих сторон.

«Взаимные претензии чаще всего возникают по вопросам, связанным с качеством предоставляемых услуг технического характера. В ситуации, когда конфликт разрешить не получается, арендатору приходится съезжать с арендуемой площади и менять место. Естественно, при этом он несет определенные издержки. Для торгового центра возникновение «дыр» в сдаваемых площадях также невыгодно: помимо недополучения прибыли, оно чревато ударом по имиджу центра. Снижением арендных ставок такую ситуацию не исправишь: наступит цепная реакция, которую потом будет тяжело остановить. Сейчас управляющие торговых центров стремятся решать подобные проблемы с помощью привлечения специалистов из центральных регионов страны, установки более эффективных инженерных систем».

Подобное противостояние наблюдается очень часто, но в отдельных торговых центрах оно приводит к печальным последствиям. Торговый дом «Игнат» всегда позиционировался как «модный дом». Покупатель ходил в «Игнат» для того, чтобы приобрести модные вещи определенных брендов, как правило, первой или второй линии. Однако сегодня этот модный торговый дом теряет свои позиции, так как большинство бутиков торгуют брендовой одеждой, отшитой в Китае (третья линия). Ответная реакция посетителей «Игната» не заставила себя ждать - покупателей все меньше и меньше.

При этом управляющая торгового центра Елена КАЛИНИНА признается, что повлиять на арендаторов очень тяжело. По ее словам, если арендатор соблюдает все условия договора, вмешиваться в его хозяйственную деятельность представители торгового центра не могут. Более того, есть определенная инертность владельцев бутиков. «Арендаторы, как правило, считают, что ценообразование, набор персонала, оборудование в бутиках - это их прерогатива, куда управляющие не должны вмешиваться. У нас есть определенные претензии к арендаторам. Мы проводим разъяснительную работу и призываем их участвовать в продвижении центра. Однако лишь небольшая часть предпринимателей идет на сотрудничество с нами».

Либеральность представителей «Игната» может иметь весьма печальные последствия для имиджа торгового центра. Пустующие площади на этажах не способствуют возрождению былого величия «мекки» брендовой одежды. Хотя представители «Игната» настроены оптимистично. «Сегодня мы ищем «якорь» на первый этаж, у нас есть для них помещение в 400 квадратных метров и особые условия. Кроме того, у нас постоянно ведется промоушен. Стартовала акция «Летнее погружение», в рамках которой все бутики предоставляют скидки от 10 до 80%».

Удастся ли «Игнату» вернуть своего покупателя, станет ясно уже в ближайшее время. Большинство опрошенных экспертов считают, что для этого нужно будет сменить половину арендаторов либо заставить их делать новые дизайн своих магазинов. При этом невнятной выглядит и стратегия управляющих, которые открыли в «Игнате» магазин стоковой одежды. Если раньше было престижно утверждать: «Я одеваюсь в «Игнате», теперь с открытием стока это выражение стало иметь двоякий смысл».

Определенное противостояние наблюдается в «Максиме». Сор «из избы» вынес владелец бутика «Навигар», который обвинил руководство «Максима» в том, что управляющая компания экономит на расходах, предназначенных для содержания торгового центра в надлежащем виде. Возможно, это субъективное мнение, однако другие арендаторы в неофициальных разговорах утверждают, что озвученные проблемы существуют.

Новые на старте

Конкуренция среди девелоперов усиливается с каждым днем. Ведь на рынок выходят все новые и новые операторы. Этой весной открылся торговый центр «Европейский». Сегодня на его 12 тыс. квадратных метров расположились около 80 бутиков. Примечательно, что со времени открытия в некоторых помещениях уже поменялось несколько арендаторов. Однако управляющая «Европейского» Елена АГАЛЬЦЕВА считает, что ротация арендаторов на первоначальном этапе - явление обычное. «Сегодня идет формирование основного пула арендаторов. Есть определенные сложности с привлечением известных брендов, так как мы только вышли на этот рынок. Поэтому есть некий «разброс» в уровне бутиков, но это временное явление, связанное с тем, что торговый центр построен на инвестиционные средства, и необходимо его максимальное заполнение для возвращения заемных средств, потраченных на строительство центра».

Потенциал «Европейского», по оценкам экспертов, очень высок, так как его основное конкурентное преимущество - в удачном проекте и современных отделочных материалах. Все опрошенные эксперты признаются, что сегодня это один из самых удачных проектов, да и расположение в районе Второй Речки создает синергетический эффект за счет пересечения людских потоков в этом районе. Также эксперты высоко оценивают привлекательность еще нескольких торговых центров, в частности, ГУМ и «малый» ГУМ. По словам Натальи Зориной к этим двум торговым центрам проявляют интерес даже московские сетевые магазины.

Источник: zrpress.ru

Система Orphus

Знаешь больше? Сообщи!

Понравился материал?  
0
26 июля 2011 в 16:31
|
Показать комментарий?
Причем многие Торговые центры не могут переломить свою психологию и понять что для возвращения популярности требуются вложения - одной низкой арендной ставкой вопрос не решить. Правильно сказано, что торговому центру необходимо позиционирование, не многие могут этим похвастаться. Пока же торговые центры - сторожилы продолжают терять популярность, то есть снижается к ним интерес покупателей... Нет покупателей - нет прибыли у продавцов, нет прибыли - нет смысла находиться в данном ТЦ, отсюда свободные площади, отсюда ещё меньше покупателей - зачем ходить в полупустой ТЦ? Такой вот замкнутый круг, который ведет к вымиранию торгового центра.. Примером тому служат - Игнат, Универбыт, Гермес...
Гум начинает оживляться потихоньку, но пока навели порядок только на первом этаже, поднимаясь выше попадаешь в советский союз )
0
26 июля 2011 в 17:04
|
Показать комментарий?
Да. Я москвичей в ГУМ вожу именно на "экскурсию в советсткий союз".
0
26 июля 2011 в 17:34
|
Показать комментарий?
"соскучился по советскому союзу? гум - хорошо, б...ь! Прям как в старые времена"
0
26 июля 2011 в 17:41
|
Показать комментарий?
У людей шок обычно. Они с трудом представляют себе ЦУМ в таком же состоянии...
0
26 июля 2011 в 17:44
|
Показать комментарий?
да я сам лишний раз стараюсь туда не заходить)
0
26 июля 2011 в 17:10
|
Показать комментарий?
На самом деле я ещё лет 5 назад говорил, что есть куча ТЦ, которые сдают площади, как места на рынке - вот ценник за квадрат и заселяйся кто хочет. Очень мало таких, которые реально распределяют площади по типам магазинов, заботятся о привлечении "генераторов потока". В своё время тов. Игнатенко лично, как говорят, утверждал бутики в Игнате. И тогда это был единственный в городе ТЦ с абсолютно понятным премиальным позиционированием. Сейчас как все стал... и отстатки премиальности идут во вред скорее.
0
26 июля 2011 в 21:49
|
Показать комментарий?
Мало говорить ) нужно организовать какой-нибудь семинар-тренинг для администраторов Торговых центров )
0
Показать комментарий?
Да там менталитет такой, что тренинги нафиг не нужны. Достаточно любой договор почитать, чтобы понять их клиентоориентированность.
0
31 августа 2011 в 12:43
|
Показать комментарий?
"...но пока навели порядок только на первом этаже..."

специально пару недель назад зашла посмотреть: как были "бутики" со старым оборудованием, залежалым товаром, так и остались, как не работала вентиляция - так и не работает.
0
31 августа 2011 в 12:46
|
Показать комментарий?
Я про этаж, где теранова, оджи и тд..
0
5 октября 2011 в 10:01
|
Показать комментарий?
Когда жила в Новосибе, пошла на один тренинг, там среди прочих заданий надо было написать несколько строк из детства ЦУМу, а в конце написать несколько строчек эпитафии. Коллеги, которые сидели рядом, все страдали по поводу смерти своего ЦУМа. У меня родилась только одна строчка в отношении ГУМа - "Умер? Ну и ладно!" В этой строчке и заключается мое отношение, как к ГУМу, там и к советской организации торговли.
0
27 июля 2011 в 8:26
|
Показать комментарий?
В скором времени ожидается экспертная комиссия для классификации торговых центров Владивостока http://www.estateline.ru/news/66252, после чего я думаю аутсайдерам будет ещё сложнее переломить ситуацию.. Хотя у многих есть потенциал для развития
0
29 июля 2011 в 13:56
|
Показать комментарий?
особенно радует слово "бутик".... да..
0
3 августа 2011 в 18:29
|
Показать комментарий?
"Сегодня во Владивостоке 27 торговых центров..." - 2ГИС выдает 72 конторы, гордо именующие себя торговыми центрами. Кто-то один тут явно недоговаривает )))
0
31 августа 2011 в 16:32
|
Показать комментарий?
Специально перероверил :-) Во Владивостоке их реально более 70 :-)
В контексте этой статьи очень странна цифра 27 и больше того, странна позиция автора (Золотой Рог № 53, 2011, Юрий Нурмухаметов) как эксперта, воспользовавшегося непроверенными данными.
Что считается у автора как "27" - вопрос не понятен.
+1
5 октября 2011 в 13:46
|
Показать комментарий?
Более 70?? Афигеть..

Ну да, неподалеку от меня тоже есть подвальная лавочка в жилом доме с гордой вывеской "Центр садовода".

Тоже мне, эпицентр, бл*..

0
6 октября 2011 в 10:35
|
Показать комментарий?
Чем примечателен 2ГИС? Тем, что можно проверить, а реально ли существует подвальная лавочка в жилом доме с гордой вывеской "Центр садовода"? И как вы думаете, 2ГИС подтверждает ваши слова?.. ;-)

Если же я не прав, готов отправить сотрудника на ваш район, чтобы перепроверить организации.
Регистрация
Забыли пароль?

Комментарии Facebook

Комментарии Вконтакте